Visite avant achat :
bien estimer le coût de vos travaux de rénovation

Publié le : 12/01/2023 - Modifié le : 12/01/2023

Lorsque vous effectuez une visite dans le but d’acheter votre bien, il est peu fréquent de trouver l’appartement ou la maison de vos rêves du premier coup. Bien souvent, le bien nécessite des travaux de plus ou moins grande ampleur afin de correspondre parfaitement à vos besoins, vos attentes et vos envies.
La visite avant achat vous permet de visiter le bien et de déterminer si c’est bien celui-ci que vous souhaitez, si c’est le bon bien immobilier en tant que produit d’investissement, si beaucoup de travaux sont nécessaires, si l’état de l’appartement est fiable…
Afin de déterminer quels sont les travaux de rénovation à effectuer, ainsi que le coût de ces derniers, il est recommandé d’effectuer une première visite accompagnée d’un professionnel qui les déterminera.

Découvrez dans cet article des conseils autour de la première visite avant achat, d’un appartement ou d’une maison.

Les prix à envisager par mètre carré

A Paris et en Île-de-France, on estime généralement le coût des travaux de rénovation entre 800€ et 1200€/m2. Néanmoins, on ne peut se baser uniquement sur ces informations pour estimer le prix des travaux à réaliser à la suite de votre achat immobilier. Ces coûts varient en fonction des niveaux de travaux de rénovation à réaliser : simple rafraîchissement, rénovation intermédiaire, ou rénovation dite lourde.

La rénovation légère, simple rafraîchissement

La rénovation dite légère d’un bien immobilier, consiste généralement à la reprise des revêtements muraux ou des sols. On entend ici la reprise des peintures, des carrelages muraux ou au sol, des papiers peints, ou encore des parquets déjà présents. Généralement, on associe ce niveau de rénovation à des projets de décoration / aménagement voire de modernisation d’intérieur. On effectue généralement ces types de travaux lorsque l’on souhaite moderniser son intérieur, ou se sentir mieux chez soi.
En Île-de-France, on estime généralement entre 200 et 500€ du mètre carré, pose comprise, ce type de rénovation. Cela varie en fonction notamment du matériau, de sa qualité ou encore de son endurance.

La rénovation intermédiaire

Lorsque l’on parle de rénovation intermédiaire, il faut ajouter quelques travaux au simple rafraîchissement. On y ajoute généralement : les travaux d’électricité et de plomberie, et la modification d’une pièce technique (salle de bains, cuisine). Les modifications à effectuer lors de modernisation de pièces techniques peuvent être nombreuses : modification des systèmes d’arrivée et d’évacuation d’eau, modifications des systèmes électriques, des revêtements muraux et aux sols, mais aussi modernisation des équipements et des meubles.
Pour ce type de rénovation, il faudra compter entre 600€ et 1000€/m2, en fonction des équipements souhaités, du niveau de modernisation demandé etc.

La rénovation lourde ou complète

La rénovation lourde ou complète comprend tous les travaux de rénovation intermédiaire, en ajoutant également des travaux plus complexes. Cela peut aller de la rénovation de la toiture ou bien des façades, en passant par la rénovation énergétique du logement. La rénovation lourde va donc concerner tous les corps de métier, et sera plus coûteuse avec la reprise d’une majorité des éléments déjà présents. Pour ce type de rénovation, on compte généralement, en Île-de-France, à partir de 1200€/m2 mais cela peut monter jusqu’à 2000€/m2. Cela variera également en fonction des matériaux et des prestations.

Maintenant que vous connaissez globalement le coût des travaux de rénovation, découvrez ce qu’un expert va regarder dans votre futur logement, lors de la visite avant achat.

L’accompagnement par un professionnel de la rénovation

Lors de votre visite avant achat, et afin de ne pas vous tromper, faites-vous accompagner d’un professionnel, qui aura l’œil expert pour déterminer les différents travaux à effectuer dans votre futur bien immobilier.

Les équipements de sécurité et les vérifications générales

La première chose qu’un professionnel va venir vérifier dans votre logement va être l’état des équipements de sécurité :

  • L’électricité : le système présent dans le logement est-il aux normes ? Doit-on prévoir de nouveaux branchements ? Le tableau électrique doit-il être mis à jour ?
  • La plomberie : le système de plomberie est-il en bon état ? Si la disposition des pièces vient à changer, les arrivées et évacuation sont-elles bien placées ?
  • Le système de chauffage : est-il performant ? En bon état ? Est-il économique ? Ces questions vous permettront de ne pas être surpris sur le coût d’entretien de vos appareils de chauffage ;
  • L’isolation du logement : elle va de pair avec le système de chauffage, il est donc important qu’elle soit bien faite. Quels sont les vitrages dans le bien immobilier ? Font-ils partie de la dernière génération ? Quelle est l’exposition du séjour, des chambres ?
  • L’état : des murs (fissures, traces d’humidité…), des sols et planchers, du toit (vérification de l’étanchéité)…
  • La présence de termites : en effet, les termites peuvent causer de gros dégâts dans un bien immobilier. Il est donc important de vérifier leur absence lors de la visite avant achat.

Toutes ces vérifications sont longues et nécessitent de la précaution. Elles permettent de ne pas être surpris par un souci d’équipement ou des travaux à réaliser après l’achat.

Les pièces d’eau

A vérifier également pour s’assurer du niveau de travaux à faire : les pièces d’eau.

  • Les équipements de la salle d’eau, de la salle de bains sont-ils en bon état ? (douche, baignoire, bidets, lavabos…) ;
  • Les systèmes de ventilation, d’aération sont-ils efficaces ?
  • Quel est le degré d’humidité dans la pièce ? Y a-t-il des odeurs, des tâches de moisissures ?
  • La robinetterie : y a-t-il des fuites d’eau ? Est-elle en bon état ?
  • Les arrivées et sorties d’eau si l’on souhaite installer machine à laver, sèche-linge ;
  • L’usure et la propreté des joints de carrelage.

La cuisine

Dans la cuisine, certains éléments sont aussi à checker avant l’achat de votre bien immobilier.

  • L’agencement actuel de la cuisine vous convient-il ? (triangle d’activité par exemple) ;
  • La pose d’une nouvelle cuisine est-elle prévue ? Faut-il en prévoir une ?
  • Quelles sont les arrivées et sorties d’eau ? Important si vous souhaitez disposer d’un lave-vaisselle, ou bien installer la machine à laver directement dans la cuisine ;
  • Le nombre de prises électriques est-il suffisant ? Réfléchissez aux nombres d’appareils électroménagers dont vous aurez besoin (cuisinière, hotte, réfrigérateur, four…) ;
  • L’espace disponible : avez-vous besoin d’agrandir la pièce ?

Leroy Merlin Studio met à votre disposition un pack : “Etude Immo”. Ce pack vous permet d’explorer tous les critères de faisabilité de votre projet, dans votre futur bien immobilier. Vous disposez finalement d’une évaluation technique et opérationnelle du futur logement. Le pack “Etude Immo” comprend : un RDV à domicile avec un professionnel, le diagnostic administratif et technique en vue d’une proposition de réalisation, une estimation sur base d’un relevé métré, un devis remis sous 3 jours et des conseils personnalisés.

La clause suspensive

Afin de maîtriser les coûts liés à la rénovation de votre futur bien, vous pouvez prévoir des conditions suspensives. Lorsque l’on repère la pépite, le bien qui correspond à nos attentes, il n’est pas toujours possible de récupérer les devis liés aux futurs travaux en temps voulu. Pour cela, il est donc possible d’inclure à l’offre d’achat, différentes conditions suspensives : notamment une comprenant le coût des travaux éventuels.

Ces conditions peuvent faire annuler une transaction immobilière. Une clause suspensive est une condition qui doit être remplie avant que la vente d’un bien immobilier ne soit définitivement conclue. Lorsqu’une de ces clauses est incluse dans le contrat de vente, la vente ne sera pas finalisée tant que la condition prévue dans la clause n’a pas été remplie. Si vous signez un compromis de vente, ces clauses vous protègent ainsi que le vendeur en cas d’imprévu, et vous permettent d’annuler légalement la vente si une des clauses venait à ne pas être réalisée.
Pour vous éviter des pénalités en cas d’annulation de la vente, mentionnez dans l’offre d’achat, le besoin d’obtenir un devis des travaux à effectuer. Devis dont le montant serait inférieur à une somme fixée, comme condition de votre engagement. Idéalement, nous vous conseillons de présenter les éléments de la clause à un notaire, qui vous aidera à les rédiger.

Par exemple : vous ne souhaitez pas dépasser 130 000€ de travaux de rénovation dans votre futur logement, et vous avez bien indiqué dans la clause, la nécessité d’obtenir un devis inférieur à votre budget. Un professionnel vous fournit ensuite un devis estimatif à 150 000€, vous pouvez donc légalement retirer votre offre. Pour pouvoir retirer votre offre, il faut envoyer une lettre recommandée au vendeur, avec tous les documents prouvant que la clause n’a pas été respectée. Ainsi, le processus de vente ainsi que la signature du compromis de vente sont annulés.

Pour conclure, découvrez le conseil d’un de nos pilotes pour la visite de votre futur bien :
Essayez de faire plusieurs visites, mais à différents moments de la journée voire de la semaine. Tout peut changer en fonction de ces moments : les bruits extérieurs observés, la luminosité du bien au cours de la journée…

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